LDFG2022001

羅府〔2022〕18號

羅定市人民政府關于印發《羅定市不動產登記若干歷史遺留問題處理意見（試行）》的通知

各鎮人民政府、街道辦事處，市政府各部門、各直屬單位:

　　《羅定市不動產登記若干歷史遺留問題的處理意見（試行）》經市十七屆人民政府第25次常務會議討論通過并經市委常委會會議審定，現印發給你們，請認真組織實施。實施過程中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。

                                                                                                                                        羅定市人民政府

                                                                                                                                        2022年6月7日

羅定市不動產登記若干歷史遺留問題處理意見（試行）

　　為進一步規范我市不動產統一登記工作，解決不動產登記的歷史遺留問題，根據《中華人民共和國民法典》《不動產登記暫行條例》以及《自然資源部關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發〔2021〕1號）等相關規定，按照“尊重歷史，實事求是，妥善解決”的原則，結合我市實際，提出以下處理意見：

　　一、買受人經合法手續購買的國有建設用地，具有縣級以上人民政府的批準文件或國有建設用地使用通知書等相關劃撥用地文件，至今未辦理土地登記的，買受人申請辦理不動產登記時，按下列情形處理：

　?。ㄒ唬┏鍪鄯绞窃哂蟹康禺a經營證照的國有性質開發公司，但開發公司的經營證照現已注銷，且原開發地塊在2002年12月1日前經縣級以上人民政府或土地行政主管部門批準劃撥給該企業開發的，由市自然資源部門依買受人申請，為其補辦國有建設用地使用權協議出讓手續；買受人補繳土地出讓金和相關稅費后，市自然資源部門為其辦理不動產登記。

　?。ǘ┏鍪鄯绞切姓C關、事業單位或國有企業的，買受人用于私人建房的國有建設用地，按本條第一款的規定辦理；如用地批準文件所批準的宗地用途與實際用途不符，由市自然資源部門按照住宅用途為其辦理不動產登記手續。

　　二、在國有建設用地上的私人建房，已取得《房屋所有權證》或《房地產權證》，但一直未辦國有建設用地使用權首次登記的，權利人申請辦理不動產登記時，由市自然資源部門按已領取權屬證的建筑現狀確定用地界線，經公告權屬無爭議的，為其補辦國有建設用地使用權協議出讓手續；權利人補繳土地出讓金及相關稅費后，市自然資源部門為其辦理不動產登記。

　　三、合法宗地上的房屋所有權多次轉移，轉移鏈條清晰且相繼取得房屋所有權屬證書，但沒有同步辦理土地使用權證轉移，導致房屋、土地權屬證書的權利主體不一致的，經查驗歷次房產轉移已完稅，由市自然資源部門為權利人辦理房屋、土地權利主體一致的建設用地使用權及房屋所有權不動產登記。如果土地屬劃撥用地的，由市自然資源部門依權利人申請，為其補辦國有建設用地使用權協議出讓手續；權利人補繳土地出讓金和相關稅費后，市自然資源部門為其辦理不動產登記。

　　四、原羅定市房地產管理局（以下簡稱原市房管局）在管的土地，其上蓋的房屋屬私人所有，并取得了《房屋所有權證》或《房地產權證》，所占用的土地為國有劃撥用地，納入公產地管理，導致房地產權利人主體不一致的，由自然資源部門核算每一戶房屋應分攤的土地面積，由權利人按評估地價補交地價款及相關稅費后，市自然資源部門為其辦理不動產登記。

　　五、原市房管局與企業合作開發的商品房在辦理不動產登記時，按以下方式辦理：

　?。ㄒ唬┤粼摵献鏖_發的土地性質為出讓土地的，權利人申請辦理不動產登記時，不再履行報批程序，不再簽訂土地轉讓合同，無須補辦土地轉讓手續，由市自然資源部門依法公告并注銷原國有土地使用證，確定宗地為共用宗地，土地出讓年限從檔案記載時間算起，住宅為70年，商業為40年，再為其辦理不動產登記。

　?。ǘ┤粼摵献鏖_發的土地性質為劃撥土地，由市自然資源部門根據該宗地上建成房屋的總建筑面積，計算出每一戶房屋應分攤的劃撥土地面積。權利人申請辦理不動產登記時，由市自然資源部門為其補辦建設用地使用權協議出讓手續；權利人補繳土地出讓金及相關稅費后，市自然資源部門依法公告并注銷原國有土地使用權證，確定宗地為共用宗地，土地出讓年限從檔案記載時間算起，住宅為70年，商業為40年，再為其辦理房地主體一致的不動產登記。

　　六、房改房辦理不動產轉移登記的，權利人根據《羅定市房改房上市實施辦法》（羅房改〔1999〕3號）的規定，完善房改房上市手續后，再到市自然資源部門辦理不動產轉移登記，宗地出讓時間按該棟房屋首次登記的時間算起，使用期限70年，房屋建基面積記載為共用宗地，土地用途記載為住宅。

　　七、購買商品房、集資房等房產，無土地使用證或土地性質是劃撥用地的，如權利人自愿辦理不動產登記時，分類按以下情形辦理：

　?。ㄒ唬o土地使用權證的，由市自然資源部門按建筑現狀確定用地界線，經公告且權籍無爭議的，為權利人補辦國有建設用地使用權協議出讓手續；權利人補繳土地出讓金及相關稅費后，市自然資源部門為其辦理不動產登記。宗地按實際用途記載為共用宗地。

　?。ǘ┮杨I取土地使用權證但土地性質是劃撥的，由市自然資源部門依權利人申請，為其補辦國有建設用地使用權協議出讓手續；權利人補繳土地出讓金及相關稅費后，市自然資源部門依法公告并注銷原國有土地使用權證，按建筑現狀確定用地界線后為其辦理不動產登記。宗地按實際用途記載為共用宗地。

　　八、不動產統一登記制度實施前已領取《房屋所有權證》《國有土地使用權證》的不動產，其房屋所有權證和國有土地使用權證記載的房屋用途和土地用途不一致的，權利人申請辦理不動產登記時，未經依法批準不得改變已登記的不動產用途，繼續分別按原記載的房屋、土地用途進行登記。對原批準土地用途與《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017）二級類不對應的，市自然資源部門應當按照《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017）二級類重新確定歸屬地類進行登記，土地使用期限與原土地權屬來源材料保持一致。證載房屋用途為空的，查據規劃資料確定房屋用途；規劃資料不明確的，按房屋實際使用用途登記。

　　綜合用地在辦理新的登記業務時，對于已辦理房產證的，房屋用途按照原房產證證載用途登記；證載房屋用途為空的，查據規劃資料確定房屋用途予以登記（規劃資料不明確的，按房屋實際使用用途登記）。土地用途查據原始檔案資料，依據批準土地用途登記，如最初批準用途為綜合用地的，按實際使用用途登記。

　　對于純土地的登記業務，查據原始檔案資料，依據首次批準的土地用途登記，如最初批準用途為綜合用地的，依據首次發出的規劃條件確定用途。

　　九、已領取《國有土地使用權證》和《房屋所有權證》（或《房地產權證》）的自建房用戶，因房屋建基面積超出宗地紅線而不能通過權籍系統辦理不動產登記的，由市自然資源部門核對其批準用地面積和實際建筑基底面積的差額，若核定最新測量成果超出面積少于或等于3平方米的，直接辦理不動產登記；若核定最新測量成果超出面積大于3平方米以上的，權利人按照評估地價補交超占用地面積的地價款及相關稅費后，由市自然資源部門為其辦理不動產登記。

　　十、我市已建成無工程竣工驗收的自建自用房屋辦理不動產登記，分類按以下方式辦理：

　?。ㄒ唬?019年9月1日前（不含本日）取得建設工程規劃許可證（含各鎮街核發的準建證）并已建成的私人自建自用房屋，包括該建設用地在上述界定時間內已取得建設工程規劃許可證（含各鎮街核發的準建證）后發生過轉讓行為的，以該建設用地第一次取得建設工程規劃許可證（含各鎮街核發的準建證）的時間為準：

　　1. 建筑面積500平方米（含本數）以下的自建自用房屋，業主提供由有資質的房屋安全鑒定機構出具的《房屋安全鑒定報告》，可申請辦理不動產登記。

　　2. 建筑面積500平方米（不含本數）以上的自建自用房屋，經所屬鎮街對其無施工許可證擅自施工、未組織竣工驗收擅自交付使用的房屋，經依法依規處理后，可申請辦理不動產登記:

　?。?）未取得施工許可證擅自施工的行為，由所屬鎮街按《建筑工程施工許可管理辦法》第十二條規定進行處理（步梯樓每平方米建筑面積工程造價按600元計算，電梯樓每平方米建筑面積工程造價按1200元計算）。

　?。?）未組織竣工驗收擅自交付使用的房屋，由所屬鎮街按《建設工程質量管理條例》第五十八條規定進行處理（步梯樓每平方米建筑面積工程造價按600元計算，電梯樓每平方米建筑面積工程造價按1200元計算）。

　?。?）經所屬鎮街對其違法行為給予行政處罰后，由業主按規定委托已進駐云浮備案的檢測鑒定機構進行檢測鑒定，各受委托檢測機構應根據《廣東省建設工程質量管理條例》《民用建筑可靠性鑒定標準（GB50292-2015）》和廣東省建設工程質量安全監督檢測總站《建筑工程質量鑒定文書編制規定》的要求進行檢測鑒定并出具《建筑物結構實體檢測鑒定報告》，滿足安全使用要求，報市建設行政主管部門審核，出具核查處理意見后，可申請辦理不動產登記。

　?。ǘ?019年9月1日后（含本日）取得建設工程規劃許可證并已建成的私人自建自用房屋報建問題及辦理不動產登記的處理辦法：

　　1. 建筑面積500平方米（含本數）以下的私人自建自用房屋，業主提供由有資質的房屋安全鑒定機構出具的《房屋安全鑒定報告》，可申請辦理不動產登記。

　　2. 私人自建自用房屋面積在500平方米以上的建設項目，必須依法辦理施工許可證并取得建設行政主管部門出具的房屋竣工備案表或相關竣工驗收認可文件，方可辦理不動產登記。

　　十一、拆遷安置用地的辦理不動產登記，由申請人憑權利人一致的拆遷協議書、拆遷函及建設用地規劃許可證辦理不動產登記。

　　十二、集體所有土地上開發的商品房，一律不予辦理不動產登記；“小產權房”等不符合法律法規規定的，一律不予辦理不動產登記。

　　十三、本處理意見文中的“補繳土地出讓金”的計算方式：按現狀使用條件下評估的出讓土地使用權正常市場價格，減去現狀使用條件下評估的劃撥土地使用權價格，其結果作為補繳土地出讓金的依據。評估機構的選取方式按《羅定市人民政府辦公室關于印發羅定市自建房用戶國有建設用地使用權劃撥土地辦理協議出讓手續若干規定的通知》（羅府辦〔2021〕9號）的規定辦理。

　　十四、本處理意見自發布之日起施行，有效期至2025年6月8日。

　　公開方式：主動公開

　　政策解讀：《羅定市不動產登記若干歷史遺留問題的處理意見》政策解讀